A magyar ingatlanpiac csillaga
A budapesti ingatlanpiac egyik dinamikusan fejlődő területe a Váci úti irodafolyosó, ezért érdemes foglalkozni vele. Itt szerencsére mindig történik valami, mindig felfedezhetünk valami újat.
A Váci út lassan Budapest legnépszerűbb negyedévé, már-már külön irodavárossá növi ki magát, ahová egyre több kisebb-nagyobb cég vagy multi költözik. Ezeknek dolgozói főként az új generáció tagjai, az úgynevezett juppik, akiknek az igényeik is magasak. Ezeknek a kívánalmaknak kell megfelelnie azoknak a lakásoknak is, ahol az Y generáció e környéken dolgozó tagjai otthonra lelnek majd. Lényeges szempont, hogy lehetőleg munkahelyükhöz közel éljenek, ezért egyre több olyan lakás épül a Váci út közelében, amely a magas elvárásoknak is megfelel: Trendi konyha és fürdő, modern berendezés és természetesen a mai kor igényeinek megfelelő alaprajzi elrendezés.
Zajlik az élet a Váci úton, sorra épülnek az irodaházak, jelenleg is több beruházás van folyamatban, nemrég pedig a Futureal által fejlesztett Vision Towers újabb irodatornyát vásárolta meg az Erste Ingatlan Alap. Mivel a legkoncentráltabban ezen a környéken láthatók a fejlesztések, ezért itt figyelhetők meg a legmarkánsabban a legújabb trendek mind az irodaházak, mind a munkahelyek világában. Az alpiac népszerűségét jól jelzi, hogy a Budapesti Ingatlan Tanácsadók Egyeztető Fóruma (BIEF) adatai szerint 2014-ben a nettó bérbeadás 28%-a a Váci úti folyosón realizálódott, nagyobb távlatban pedig a rendszerváltás óta csaknem minden harmadik irodanégyzetmétert itt építettek fel. 2014-es adatok szerint nagyjából 730 ezer m2-nyi bérelhető terület található az irodafolyosón. A népszerűség okai könnyen meghatározhatók: jó megközelíthetőség és tömegközlekedés, metróvonal, szórakozási, étkezési és bevásárlási szolgáltatások, zöld épületek stb. Pedig nagy utat járt be az alpiac, hiszen a rendszerváltás idején még a külső területeken gyárak, üzemek sorjáztak a többsávos autóút mellett, míg ma egy komplex irodanegyed fejlődését figyelhetjük meg testközelből.
Fejlesztések és felújítások
Az elmúlt időszakban átadták itt a Green House-t, a Váci Greens első épületét, a Váci Corner Offices-t és a Vision Towers-t. Most újabb projektek következnek, hiszen az Atenor az eddigi pozitív bérbeadási statisztikákon felbuzdulva tovább építi az irodaparkot, és a 18.000 négyzetméteres „C” épületet már idén nyáron elfoglalhatják a bérlők. Ezzel párhuzamosan a „B” épület (24 ezer m2) kivitelezését is elkezdték, amelynek átadásakor, 2016 tavaszán, az irodapark 58.000 négyzetméter „A” kategóriás területet foglal majd magában. A Skanska a Green House sikere után a napokban tartotta meg a 26.200 négyzetméteres Nordic Light alapkőletételét, a leendő épület már megszerezte a LEED Gold előminősítést. Nem túl messze innen, a Lehel téri piac mellett a Wing Zrt. is egy irodafejlesztési projektbe kezdett, hiszen a V17 irodaház munkálatai tavaly szeptember óta javában zajlanak, a mintegy 12.700 négyzetméter bérbeadható alapterületű ingatlan átadását 2016 nyarára tervezik. Az épület egyébként a BREEAM very good minősítés megszerzését tűzte ki célul.
De a régi épületek is új korszerű műszaki technológiákkal gazdagodnak, amely jelentős mértékben növelheti a versenyképességüket. Most a teljesség igény nélkül kettőt emelünk ki. A Business Center 99 irodapark 10 emeletes, 14500 négyzetméteres épülete – amely korábban KPMG torony néven volt ismert – vadonatúj koncepció alapján változik át egy 21. századi igényeket kielégítő modern irodaházzá. A tervek szerint 2015 második negyedévben kerül majd átadásra BREEAM very good minősítéssel Balance Building néven. A Blue Cube irodaház esztétikai megoldásai pedig a fővárosi irodapiac élvonalát jelentik, hiszen különleges homlokzati elemekkel büszkélkedhet. Az iroda.hu éves díjátadó gáláján „Az Év Irodaháza 2013” közönségdíjat is elnyerte, miközben a 2013-ban lezajlott teljes külső-belső megújulás bebizonyította, hogy a Váci úti irodafolyosó rendkívül erős mezőnyében is versenyképes tud lenni egy 2002-ben épült irodaház a megfelelő technikai fejlesztések és esztétikai frissítések révén.
Munkakultúra a Váci úton
A fenntarthatóságra és zöld technológiákra megnövekedett az igény az elmúlt időszakban, és ez jól érzékelhető a Váci úti beruházásokkal kapcsolatban is, hiszen az új fejlesztések mindegyike rendelkezik valamilyen zöld minősítéssel. Mindemellett a 21. század munkakultúrái is megjelennek az új épületekben, hiszen a bérlők versenyképessége jelentős mértékben múlik a hatékonyságon, a szervezettségen és az új innovatív megoldások iránti fogékonyságon. A munkaállomások terhére megnövekednek a közösségi zónák, a meetingek mellett előtérbe kerülnek az informális megbeszélések, brainstormingok. A kreativitás és inspiráció lesznek a bűvös szavak, a kényelem és relaxáció ellenpontozza a koncentrált munkavégzést. Kommunikáció, mobilitás, közösségépítés és kollaboráció, amely az Y-generáció mindennapjait jellemzi.
Az elmúlt évek egyik slágerépülete a 2012 végén átadott LEED Platinum minősítéssel rendelkező Green House, ahol nem csak az ingatlanfejlesztések, hanem a modern munkafilozófiák trendjei is érvényesülnek. Elég, ha csak arra gondolunk, hogy a 2013-ban Az Év Irodája győztes Avis Budget itt alakította ki irodáját, ahol több mint 7000 négyzetméteren működik a cég szolgáltató központja. Az SSC-központokban az Y-generáció képviseli az alkalmazottak túlnyomó többségét, akik a régebbi generációkkal szemben sokkal mobilisabbak, modernebb és lazábbak. Az MSCI szintén a Green House-ban bérel közel 4.000 négyzetméternyi irodát, ahol a nagyteres elrendezés a kifinomultsággal és a funkcionalitással párosul. A tevékenység-alapú tervezés határozta meg a projektet, miközben a munkahely leglátványosabb része a 280 m2-es multifunkcionális amerikai bisztró, amely egyszerre kantin, társalgó, nappali és játékszoba.
A Skanska is saját épületében rendezte be hazai központját, hiszen a cég lehetőség szerint mindig a legújabb fejlesztésében dolgozik, így egyfajta mintairodát is működtet, vagyis a leendő bérlőknek bemutatja, hogy miféle alaprajzi elrendezések lehetségesek a négy fal között. A tér belső kialakítása a cég szellemiséget, természetközeliséget, emberközpontúságot és munkahatékonyságot tükrözi, miközben a nyílt terek és az egyterű irodakialakítás dinamikusabbá teszi a szervezeti kommunikációt. De ha tovább haladunk a Váci úton, akkor egy újabb skandináv cégbe botlunk, hiszen a Kinnarps irodaháza is itt található. A svéd irodabútor-gyártó munkahelye szintén mintairoda, ahol a legújabb dizájnt, bútorokat, közösségi helyeket mutatja be első kézből a látogatóknak. A bemutatóterem és konferenciaközpont olyan, mintha egy hatalmas nappaliban járnánk. A tevékenység alapú munka koncepció (Next Office program) több előnyt biztosít: egyrészt optimálisabb helykihasználást, amely jelentős költségmegtakarítást eredményez; másrészt változatos, inspiráló munkakörnyezetet teremt, amely növeli a hatékonyságot, segíti a kreatív gondolkodást és csökkenti a stresszt.
Az árakról
Magyarország legnagyobb iroda-adatbázisa, az iroda.hu oldala szerint jelenleg 33 A vagy A+ kategóriás irodaházban bérelhetünk irodát a népszerű irodafolyosón. A bérleti díjak természetesen nagy szórást mutatnak, hiszen minél modernebb és több környezettudatos – energiatakarékos – technológiát mutat fel egy irodaház, valamint minél nagyobb presztízzsel rendelkezik, annál nagyobb bérleti díjat kérhet el. Többnyire ki is egyenlítik egymás a különböző költségnemek, hiszen a magasabb bérleti díjhoz kisebb üzemeltetési költség járulhat egy zöldebb épületben. Természetesen a KTSZ (közös területi szorzó) nagysága is fontos szempont, és alapszinten ez a három érték közösen határozza meg egy bérlemény valós költségét, a bérlő hosszú távú kiadásait.
Már 7-9 euró/m2/hó-ért találunk itt bérleményt, míg a legdrágább irodák négyzetméterára 14-15 eurót kóstál. Az újonnan épülő irodaházakban magasabbak az árak, így a készülő V17 irodaházban például 14-22 m2 között szóródnak a bérleti díjak. A Vision Towers-ben, ahol amúgy nemsokára 100%-os lesz a bérbeadottság a Futureal tájékoztatása szerint, az árak 14-14.55 euró/m2/hó között alakulnak. Az épülő Nordic Light-ban 12,95-13,5 euróról beszélhetünk. A Duna Tower Irodaházban, amelyet az elmúlt időszakban újrapozícionáltak, 13-15 euró/m2/hó árakkal találkozhatunk, bár itt a látványos elhelyezkedés miatt a presztízsérték is magasabb. A West End City Center Offices-t is említsük meg, itt 13-13,5 euró/m2/hó árakkal szembesülhetünk, és hát nem is kell mondanunk, hogy „két világ” találkozásánál fekszik, hiszen a Váci út torkolatánál a belváros kapujában található.
Forrás: realista.hu