Jelentős forgalmat láthattunk az elmúlt hónapokban a magyar lakáspiacon.
Szeptemberben a tranzakciószám rég nem látott szintre került, ráadásul egyre többen döntenek úgy, hogy lakást befektetési, bérbeadási célból vásárolnak. Tényleg ilyen jó befektetés egy lakás? Ki lehet belőle jól is jönni, de maradjunk a realitások talaján. Legalábbis ami a hozamot illeti.
Érdemes lakást venni megtakarításainkból?
Milyen előnyökkel és hátrányakkal kell szembesülni.
Előnyök:
Sokkal jobban kézzelfoghatóbb és nem bonyolult átlátni sem, szemben például egy komplexebb megtakarítási termékkel.
Fix havi bevételt jelent, ami könnyebb jövőbeli tervezést tesz lehetővé.
A havonta befolyó összeget be lehet fektetni más befektetési termékekbe is, ezzel is növelve az éves hozamot.
A lakáspiaci trendeket alapul véve számítani lehet egy ingatlanpiaci áremelkedésre, ami magasabb eladási árat jelenthet a jövőben, ez pedig megdobhatja a befektetésen elért hozamot.
Hátrányok:
Rengeteg utánajárást és adminisztrációt követel meg, legfőképpen az első évben.
A vételár mellett egyéb, a vásárláskor felmerülő igen jelentős egyszeri tranzakciós költséggel is számolni kell.
A bérleti díj leadózása miatt további adminisztrációs terhek jelennek meg az adóbevallások és a negyedéves adóelőlegek befizetése alkalmával.
Felújítási, javítási és karbantartási költségekkel (amortizáció) kialakuló plusz kiadásokkal is számolni kell.
Nehezíti a megtakarítások diverzifikálását (jelentős összeget kell belefektetni).
Más megvilágításba kerülnek az előnyök és a hátrányok, ha azt is tudjuk, hogy egy lakás vásárlással mekkora éves hozamot érhetünk el. Ennek jártunk utána, hogy egy budapesti kerületben átlagosan milyen hozamra számíthatunk.
Feltételezések
Modellünkben megtakarításainkból Budapesten egy 60 négyzetméteres, nagyjából átlagos méretű lakást vásárolunk meg. Tegyük fel, hogy jövő év elejétől kezdve minden hónapban 10 éven át bérbe tudjuk adni, majd a 10. év végén értékesítjük a lakást. További feltételezések:
A lakás bérlővel hivatalos bérleti szerződést kötünk.
Az ingatlan megvásárlásának évében plusz költségek is felmerülnek a vételár mellett, mint például ügyvédi díj, vagyonátruházási illeték és ingatlan-nyilvántartási díj.
16%-os adó terheli a bérleti díjból származó bevételt (1 millió forintos éves bevétel felett pedig további 14% EHO), a költségek kimutatására tételes elszámolást alkalmazunk.
Éves szinten 75 000 Ft-ot terveztünk be a 2. évtől kezdve, lakás karbantartási és javítási költségeire, mely minden évben 10%-kal nőni fog. A befektetési idő alatt kétszer végzünk lakásfelújítást, alaklmanként kb. 400 000 Ft értékben.
Az egyszerűség kedvéért számoljunk minden évben 3%-os inflációval, az infláció mértékével nő minden évben az ingatlan értéke is, reálérték-növekedéssel azonban most nem számolunk.
Budapesten az alábbi átlagos értékesítési árakkal és átlagos bérleti díjakkal találkozhatunk az Otthontérkép.hu adatai alapján.
A 21. kerületben tudnánk legolcsóbban lakáshoz jutni, míg a legmagasabb bérleti díjat az 5. kerületben kérhetnénk. Ha befektetési céllal veszünk lakást, a vételi ár és a bérleti díj mellett más egyéb tényezőket is figyelembe kell vennünk, ilyen például a lakás elhelyezkedése, belső elosztása, a környék infrastruktúrája, illetve a környék biztonsága sem elhanyagolható.
Eme szempontokat figyelembe véve nézzük meg, hogy egy 11. kerületi lakás megvétele milyen hozamot hozhat. A kerület mind vételi árban és mind bérleti díjban a középmezőnyhöz tartózik, viszont elhelyezkedését és jó tömegközlekedési lehetőségeit figyelembe véve továbbra is kedvelt célpont az ingatlanvásárlók oldaláról.
Milyen bevételre számíthatunk?
A fentiekben bemutatott feltételezéseket vettük alapul, ennek meghatározására. A lakásbefektetésből származó bevétel a 0. évben még negatív, mivel ekkor még költségek merülnek fel, az első évtől kezdve azonban minden adott évben az alábbi éves hozamokat érhetjük el:
Az 5. és a 10. évben a felújítás költsége miatt alacsonyabb az éves hozam, amit egyébként úgy határoztunk meg, hogy vettük az adott évi nettó (tehát költségek levonása utáni) bevételt és rávetítettük annak értékét az adott évi ingatlanárra. Amennyiben úgy fogjuk fel a lakásvásárlást, mint egy projektet, és azt akarjuk megtudni, hogy megéri-e a befektetésünk, akkor a befektetés megvalósíthatóságának legegyszerűbb mérőszáma a nettó jelenérték és a belső megtérülési ráta.
A nettó jelenérték kiszámításakor egy adott elvárt hozammal meghatározzuk egy jövőbeli összeg jelenbeli értékét az egyes évek pénzáramait, figyelembe véve a befektetésünk időértékét. Jelen esetben a projektünk nettó jelenértéke pozitív, ami miatt érdemes megvalósítani a "beruházást", a befektetés belső megtérülési rátája pedig 6,1%. Ez mutatja meg, hogy a jelenben, a fenti paraméterek mellett megvett és kiadott lakás 6,1%-os megtérülést hoz éves szinten.
Nem csak egy kerületet megragadva, hanem minden kerületve nézve az átlagos eladási árak és bérleti díjak ismeretében meghatározzuk a befektetés megtérulését, akkor az éves hozam kb. 6-8% között lesz. A legmagasabb megtérülést az átlagos értékek alapján számolva egy 6. kerületi lakás megvásárlása és bérbe adása hozta.
Ingatlanpiaci körkép - Könnyen lemaradhatunk a lehetőségről
A legfrissebb adatok megmutatják, hogy egyre dinamikusabb az ingatlanpiaci forgalom, illetve a kereslet is erős nővekedést mutat. Szeptemberben az adás-vételek darabszáma meghaladta a 10 000-et, az év végéig esélyes, hogy a válság előtti tranzakciószámot is elérheti a magyar lakáspiac. Mindez az ingatlanárak növekedése irányába hathat.
A Duna House felmérése alapján egyre többen vásárolnak befektetési céllal lakást Budapesten. A fővárosban a befektetési célú lakásvásárlás volt így a másodlagos szempont szeptemberben, ami megfelelően példázza a lakásvásárlási megfontolások átrendeződését, valamint azt is, hogy a befektetők egyre inkább elpártolnak az alacsony hozamú befektetésektől (például a bankbetétektől).
Tehát megéri lakást vásárolni?
Ezt mindenki maga döntse el. A mai hozamlehetőségeket nézve alapvetően egy éves 6-8%-os hozam nem egy rossz befektetés, összehasonlítva például egy 10 éves magyar állampapír 4,5% körüli éves hozamával. Azonban fontos, hogy a befektetésen elérthető éves plusz bevétel annak függvényében változik, hogy éppen mekkora lakást, milyen áron veszünk meg és adunk ki, nem beszélve az egyéb költségek változásáról. Ha befektetési céllal veszünk lakást, a bevétel és a vásárlással járó előnyök mellett figyelnünk kell a hátulütőkre is.
Forrás: Portfolio.hu