Erre érdemes figyelni lakásvásárláskor
Lakásvásárlás előtt nagyon fontos alaposan tájékozódni az adott ingatlan műszaki és egyéb adottságairól, valamint az egyéb kiadásokról is.
Az ingatlan tulajdonságain kívül érdemes kellő figyelmet fordítani a vásárlás költségének megfelelő felmérésére is, az ugyanis nem csak a vételárból áll, még számos költség terheli. Ezek közé tartozik az illeték, az ügyvédi díj, a minimális lakásfelújítás és a költözés költsége.
Manapság már egyre tudatosabbak a lakásvásárlók, sokkal körültekintőbben nézik meg azt az ingatlant, amit meg szeretnének vásárolni. Ám érdemes odafigyelni a lakás állapotán és fekvésén kívül az adott ház állapotának áttekintésére is. Ez ugyanis sok mindent elmond a lakóközösségről, illetve egy olyan tényező, amin egyedül nem lehet változtatni, csak a többi lakóval összefogva. A ház felújítási terveiről és anyagi helyzetéről a közös képviselőnél is lehet tájékozódni. Az energiafelhasználás kapcsán fontos elkérni az ingatlan energiatanúsítványát, amely kötelezően elkészítendő. Több eladó ugyan csak az adásvétel időpontjára időzíti ennek kiváltását, de érdemes ragaszkodni hozzá, mivel sok információt tartalmaz a későbbi fenntartási költségekre vonatkozóan.
Jogi folyamat
Ingatlan adásvételi szerződést csak írásban lehet kötni. A szerződésben szerepelnie kell az ingatlan pontos megnevezésének. Az adásvételi szerződést csak hiteles és a szerződés megkötésének napján le- vagy kikért tulajdoni lap alapján megkötni és aláírni. De akár a foglalózás előtt is érdemes ezekről tájékozódni. Így elkerülhetőek az olyan kellemetlenségek, mint például az, hogy utólag derül ki, az ingatlannak több tulajdonosa van, haszonélvezeti jogot jegyeztek be rá, vagy valakinek elővásárlási joga van rá, ami végül meghiúsítja az adásvételt. A foglaló ugyan ilyen esetben visszajár, de ha a tulajdonos már elköltötte az összeget, azt csak peres eljárás keretében lehet visszaszerezni.
Bejegyzett jelzálogjog esetében az ingatlan eladásához szükség van a jelzálog jogosultjának (pl. bank) hozzájárulására. Ha a tartozás már kifizetésre került, a bank törlési engedélyét kell a földhivatalba benyújtani. Az ingatlant gyakran tehermentesítik a vevő által adott foglalóból, vagy az előleg összegéből.
Ha a vevőnek hitelre van szüksége a vásárláshoz, a bankok gyakran előírják, hogy az eladó a vevő tulajdonjogának bejegyzéséhez hozzájáruló és a teljes vételár megfizetéséről szóló elismerő nyilatkozatát ügyvédi letétbe helyezzék. Ezt a szerződést készítő és ellenjegyző ügyvéd akkor szabadíthatja fel, ha a bank a hitel folyósítására vonatkozó hiteligérvényét kiadta.
Finanszírozás
Az új banki szabályok szerint pontosan meghatározott, hogy mekkora minimális önerővel kell rendelkeznie annak, aki lakóingatlant szeretne vásárolni. A 2015. január 1-vel életbe lépett szabályozás szerint a forint jelzáloghiteleknél 20 százalékos, míg az euró jelzáloghiteleknél 50 százalékos önerőre van szükség.
De a bankok vizsgálják a jövedelemarányos törlesztő részleteket is, mely szerint a hitel törlesztő részlete 400 ezer forint alatti jövedelem esetén nem lehet több a havi jövedelem 50 százalékánál, e jövedelmi kategória felett pedig 60 százaléknál.
Fontos azonban a hitelvállalási képesség megfelelő felmérése. A jelenlegi alacsony kamatkörnyezet miatt nagyon kedvezőek a feltételek, a hitelek kamatlábát azonban sok esetben a 3 vagy 12 hónapos BUBOR indexhez kötik. Ez azt jelenti, hogy a kamatok a futamidő alatt jelentősen változhatnak. Néhány éve még a jegybanki alapkamat 10 százalék fölött is tartózkodott hónapokon keresztül, vagyis könnyen előfordulhat, hogy a hosszú futamidő alatt (20-25 év) még előfordulhatnak magasabb kamatok. A növekvő kamatok pedig a most meghatározott törlesztő részletek jelentős növekedését időzhetnék elő.
A hitel felvételnél még egyéb költségekkel is számolni kell, mint az értékbecslési díj, hitelelbírálási díj, közjegyzői díj illetve a hitel folyósítási díja. Ezek összege a hitelösszegétől illetve bankoktól függően változhat. 5 millió forintos 20 éves hitel esetében például 30 és 195 ezer forint között, míg 15 millió forintos 20 éves hitel esetében 112 és 380 ezer forint között lehetnek a hitelkalkulator.hu adatai szerint.
Milyen egyéb terhekkel kell számolni?
Sokan elfelejtenek számolni azzal, hogy a lakásvásárlás után még illetékfizetési kötelezettség is keletkezik, amit szintén finanszírozni kell. Az illeték általános szabály szerint a vásárolt ingatlan értékének 4 százaléka, vagyis egy 10 millió forintos lakásesetében 400 ezer forint. Ebből az első lakásvásárlók kedvezményt kapnak, a 35 éven aluli fiatalok első lakásszerzésük után az egyébként fizetendő illeték felét kötelesek megfizetni, amennyiben az egész lakástulajdon forgalmi értéke nem haladja meg a 15 millió Ft-ot. Illetve újépítésű vagy például tetőtér-beépítéssel bővített, maximum 15 millió forint értékű ingatlan vásárlása után sem kell illetéket fizetni.Fontos még, hogy abban az esetben ha a korábban vagy később értékesítettünk (egy éven belül) egy másik, olcsóbb ingatlant akkor az illetéket csak a két lakás árkülönbsége után kell megfizetni, ha drágább lakás került eladásra, akkor pedig nem keletkezik illetékfizetési kötelezettség.
Szintén számolni kell az ügyvédi díjjal, amit adásvételnél általában a vevő fizet. Egy szerződés ügyvédi díj a szerződéses összeg 0,5-1 százaléka lehet. Szintén nem szabad elfelejteni, hogy a lakásra minimális felújítási költséggel is számolni kell. Ha mást nem is, valamilyen szintű festésre szükség lehet, ami egy 60 nm-es lakás esetében 80-350 ezer forintos összeget jelenthet. Esetleg egy-két új bútort is vásárolni kell, aminek költsége szintén pár száz ezer forintra rúghat, de amennyiben a konyhabútor is cserére szorul, úgy akár 1 millió forintba is kerülhet a bútor és berendezés. A beköltözéshez pedig még ez utóbbi költségével is számolni kell.
Forrás: Portfolio.hu